Según datos publicados recientemente por el Instituto Nacional de Estadística, disminuye en España el número de viviendas en propiedad y se incrementa el número de viviendas en alquiler.
En todo alquiler hay un propietario o arrendador y un inquilino o arrendatario. No se conocían antes, en algún momento dejarán de tener relación alguna: sólo les une un contrato de arrendamiento; un papel firmado que regula derechos y obligaciones.
No hay una relación familiar, no hay connotaciones emocionales; son dos partes sujetas a derechos y obligaciones reguladas en una o varias leyes y que actúan movidas por intereses distintos: la propiedad básicamente quiere cobrar la renta y rentabilizar una inversión inmobiliaria (muchas hipotecas se abonan con el importe que se recibe del arrendatario) o tal vez una herencia, y el arrendatario quiere desarrollar una actividad comercial para la que ha efectuado una inversión económica o simplemente tener una vivienda que en algunos casos ha pertenecido a la familia desde hace mucho tiempo (nos referimos a los denominados contratos de renta antigua).
Son estos supuestos de rentas antiguas, los que conllevan un elevado grado de conflictividad en el ámbito de los arrendamientos urbanos: es muy frecuente que el propietario esté interesado en descubrir algún modo de recuperar su inmueble. Por ejemplo, la realización por el inquilino de obras inconsentidas o la utilización del inmueble por personas ajenas al contrato. Es habitual que en los despachos de abogados se planteen estas situaciones y que el propietario encomiende realizar todas las actuaciones para poder iniciar un procedimiento de resolución de contrato,
Por dicho motivo el arrendatario o inquilino vive preocupado porque todas sus actuaciones sean adecuadas a la ley. Son igualmente frecuentes las consultas a abogados sobre si se pueden realizar obras en los inmuebles, si se debe notificar al propietario, cómo hacerlo y otro sinfín de preocupaciones para evitar infringir la Ley con alguna actuación que pueda conllevar tener que enfrentarse a un procedimiento judicial instado por la propiedad.
En el presente momento de crisis económica están siendo igualmente frecuentes las peticiones de rebajas de renta por parte de los inquilinos a los propietarios. Por supuesto, estos no tienen ningún interés en ver rebajado el precio del alquiler y, por tanto, evitan enfrentar estas peticiones. Lo anterior puede dar lugar a impagos de renta o a retrasos en el abono de la misma, que pueden tener como consecuencia la interposición de desahucios por falta de pago de la renta y reclamaciones de cantidad por vía judicial. En estos supuestos se logra el desahucio en un plazo que -con las últimas modificaciones legislativas- puede rondar los cuatro o cinco meses, sin embargo cobrar los importes de renta debidos es algo mucho más dificultoso si no se localizan bienes para embargar.
Cuando se plantea un problema entre propietario e inquilino los abogados estudian el contrato, lo interpretan del modo más favorable a sus respectivos clientes e intentan imponer su solución frente a la del otro. En caso de impago de rentas la opción suele ser interponer lo más rápido posible un desahucio por falta de pago. Se inicia así un procedimiento judicial largo y costoso; solo la tasa judicial ascenderá a 150 euros en el supuesto de juicio verbal y a 300 euros en el supuesto de juicio ordinario, importes que se incrementaran en un 0,10 % del importe de la cuantía del procedimiento. A dichos importes se deberá incrementar los de abogado y procurador. El promedio de duración de este tipo de procedimientos suele ser de entre 8 meses a 1 año hasta la obtención de sentencia, pero son recurribles ante la Audiencia Provincial; solo el importe de la tasa judicial asciende a 800 euros, más los honorarios de abogado y procurador……
¿Y qué sucede durante dicho tiempo?
Sin duda la relación entre inquilino y arrendador es inexistente y es frecuente que tenga lugar por medio de burofax. Sin embargo, al mismo tiempo, pueden ir surgiendo otras cuestiones que requieran conversaciones y contactos para resolverlas lo cual va a ser imposible por la absoluta falta de comunicación.
A modo de ejemplo: puede haberse iniciado un procedimiento judicial por la realización de obras inconsentidas y, al mismo tiempo, ser necesaria la realización de obras de conservación o de mejora en el inmueble o tener que realizarse obras en la Comunidad de Propietarios para las cuales el inquilino tenga que permitir la entrada en el inmueble.
La preexistencia de un conflicto entre propietario e inquilino suele conllevar que exista posterior oposición a actuaciones que son justas y necesarias. Ello conlleva nuevos procedimientos, más intervención de abogados, más costes y más inseguridad ante los resultados inciertos que conllevan las cuestiones sometidas a decisiones judiciales.
Por medio de este método alternativo a la vía judicial para resolver los conflictos se escuchará en primer lugar a ambas partes: propietario e inquilino a fin de que el mediador pueda tener pleno conocimiento de los supuestos en los que se basan sus pretensiones y las circunstancias que han dado lugar a que cada uno esté atrincherado en sus posiciones sin querer moverse un milímetro en las mismas.
Es muy importante en este proceso incorporar a los abogados de ambas partes en el supuesto de que estos ya hayan sido consultados o hayan iniciado un procedimiento judicial en nombre de sus clientes: puesto que las partes confían en sus abogados, es lógico que quieran estar asesorados por los mismos durante todo el proceso de mediación. Los abogados podrán estar presentes en la sesiones; muy importante su asistencia a la primera sesión informativa a fin de que puedan manifestar sus dudas en relación al proceso y puedan ser partícipes del desarrollo del mismo.
Posteriormente, una vez detectadas y analizadas las cuestiones que son el origen del conflicto, se inicia la fase de buscar opciones y soluciones: hay que atender a cuál es el interés de cada una de las partes. En los supuestos de arrendamientos en muchas ocasiones ambas partes quieren mantener la relación contractual y al mismo tiempo tienen interés en modificar algunos aspectos del contrato. Se trabaja por tanto con opciones y al mismo tiempo con las soluciones que en vía judicial se podrían obtener.
Es sorprendente comprobar como las propias partes tienen en sus manos la posibilidad de alcanzar acuerdos similares a los que puede fijar un juez, evitando sin embargo el alto coste económico y largos tiempos de espera para obtener una solución judicial.
Llegar a acuerdos entre propietarios e inquilinos permite continuar de forma adecuada la relación arrendaticia, mantener la comunicación entre ambos y poder hacer frente a las sucesivas cuestiones que vayan surgiendo. Evita costes innecesarios y garantiza que las partes puedan dar satisfacción a sus respectivos intereses eliminando la conflictividad.